這個(gè)周末，一篇題為《超20城急推購(gòu)房補(bǔ)貼，地方救市力度接近2008年》的報(bào)道被廣為轉(zhuǎn)載。報(bào)道指出，紹興、杭州、長(zhǎng)沙、南京、沈陽(yáng)、武漢、寧波等超過20個(gè)城市出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等措施。從這個(gè)意義上說，地方政府的救市力度接近2008年的水平。很多讀者發(fā)問，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再次出現(xiàn)暴漲的可能？

    平心而論，這篇報(bào)道并沒有任何夸張之處，它非常明確地使用了一個(gè)限定詞：地方政府。但是在如今的“淺閱讀”、“速閱讀”的時(shí)代，在很多讀者和網(wǎng)友的潛意識(shí)中，這篇文章是說“政府救市的力度，已接近2008年的水平”。那么各項(xiàng)政府救市措施出臺(tái)之后，房?jī)r(jià)是否會(huì)面臨新的一輪反彈呢？筆者認(rèn)為可能性極小。

    首先，當(dāng)年央行放水嚴(yán)重，通脹預(yù)期上升，造成人們驚恐購(gòu)房。2008年、2009年之所以會(huì)出現(xiàn)樓市驚天逆轉(zhuǎn)，絕對(duì)不是因?yàn)榈胤秸雠_(tái)了買房減稅、購(gòu)房入戶、降低公積金門檻等政策，而是國(guó)家開動(dòng)了印鈔機(jī)。在2008年之前的2年里，M2增速分別是16.9%和16.7%，但2008年到2010年則突然增長(zhǎng)到17.8%、27.7%和19.7%！

    而2008年到2010年的GDP增速分別是9%、8.7%和10.3%。假如你認(rèn)可M2的增速減去當(dāng)年GDP的增速，就是“真實(shí)通脹率”，那么這3年的“真實(shí)通脹率”分別達(dá)到了8.8%、19%和9.4%。通俗來講，原來100元人民幣的購(gòu)買力，經(jīng)過這3年后，就變成了67元！很多人害怕如此之快的貨幣貶值速度，不得不入市購(gòu)房對(duì)抗通脹。

    所以，中國(guó)房?jī)r(jià)“不回頭式”的上漲，最根本的原因是資金的推動(dòng)。說到底，是廣義貨幣（M2）不斷膨脹所造成的，或者說是通脹造成的。1999年年底的時(shí)候，中國(guó)的M2是12萬億，到今年9月底是120萬億，14年里上漲了10倍。

    而存量貨幣的規(guī)模漲了10倍，基本上就是中國(guó)房?jī)r(jià)在這期間的平均漲幅。當(dāng)然，由于有些房子位于“有權(quán)力”的城市或者片區(qū)，上漲的幅度倍則更多。比如上海市中心的房?jī)r(jià)自2002年以來漲了10多倍，而郊區(qū)房?jī)r(jià)漲了7-8倍不等。

    那么今年的M2增速是什么情況？上半年增長(zhǎng)一度達(dá)到過14.7%。但到了下半年，中央明顯在踩剎車。9月末的M2為120.2萬億，比6月末竟然還減少了0.7萬億，這在歷史上都是比較少見的（M2增速已經(jīng)下降到12.9%）。所以，在M2大幅放緩甚至為負(fù)的情況下，即使出臺(tái)救市政策，也只能延續(xù)一下房?jī)r(jià)下跌進(jìn)程，并不能托住高聳的房?jī)r(jià)。

    再者，上屆政府重投資，本屆政府重“調(diào)結(jié)構(gòu)”。在2008年之后的二三年中，上屆中央政府支持投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不僅使企業(yè)負(fù)債到了危險(xiǎn)地步，固定資產(chǎn)投資占GDP比重接近驚人的80%。這就好比一個(gè)高血壓患者，血壓已經(jīng)高到臨界點(diǎn)，繼續(xù)下去只有發(fā)生腦溢血這樣的結(jié)局。而本屆中央政府決心要改革，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，就是由原來的高流動(dòng)性、高投資向第三產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。

    所以，別被地方政府不斷出臺(tái)的刺激政策，以及央行一波又一波的定向降準(zhǔn)、PSL、SLF貸款所迷惑。總體上，貨幣沒有寬松，下半年甚至還有所收緊。新一屆政府的確改變了“打法”，真的是想通過改革來促發(fā)展，而不是簡(jiǎn)單地重走老路！在這種情況下，樓市想重現(xiàn)2008年的驚天逆轉(zhuǎn)，顯然是不可能的。

    最后，現(xiàn)在的世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了根本變化，當(dāng)年為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，美聯(lián)儲(chǔ)先后四次推出量化寬松政策（QE），希望重振美國(guó)經(jīng)濟(jì)，但是適得其反，大量流動(dòng)性一方面流向大宗商品市場(chǎng)和美國(guó)股市，使其走出了一波大牛市。另一部分的熱錢因看好人民幣升值前景，所以流向中國(guó)內(nèi)地，從而推高了國(guó)內(nèi)的樓市。

    但現(xiàn)在美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，今年7月美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)宣布將逐步退出QE，明年開始宣傳加息，通過讓美元資產(chǎn)升值的方式吸引海內(nèi)外資金流向美國(guó)本土。資料顯示，9月，銀行結(jié)售匯逆差1006億元，為今年以來連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)逆差。

    正因?yàn)榇罅康膰?guó)內(nèi)外游資的流出中國(guó)，使得我國(guó)央行只能基本告別靠“外匯占款”發(fā)行基礎(chǔ)貨幣的歷史，而是通過PSL、SLF等其他方式向社會(huì)注入流動(dòng)性的背景下，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)繼續(xù)上揚(yáng)的可能性不會(huì)存在。

    2009年之后的二三年時(shí)間內(nèi)，中國(guó)的M2始終保持在平均20%的增長(zhǎng)速度，才使房?jī)r(jià)不斷上漲，而現(xiàn)在M2增速不到13%，僅靠這點(diǎn)資金根本推不動(dòng)高屹的房?jī)r(jià)。更值得關(guān)鍵的是，本屆政府想通過改革來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)投資占GDP比重將會(huì)逐步降低，消費(fèi)和民間投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)將是常態(tài)。此外，美聯(lián)儲(chǔ)退出QE后，將使大量流動(dòng)性離開中國(guó)，使得社會(huì)流動(dòng)性不足，央行不得不另找基礎(chǔ)貨幣投放方式。綜合來看，現(xiàn)在盡管樓市松綁政策不斷推出，短期成交量會(huì)有所反彈，但不存在重演2008年房?jī)r(jià)絕地反擊的可能性。

    張平，國(guó)內(nèi)知名的財(cái)經(jīng)博客QQ446957993博主：張平財(cái)經(jīng)界新秀，著名空頭評(píng)論員每經(jīng)智庫(kù)財(cái)經(jīng)專家，Bwchinese中文網(wǎng)專欄作家，商界雜志、理財(cái)雜志、閩商報(bào)、京華時(shí)報(bào)特約撰搞人

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